Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus und werden die Räumlichkeiten anschließend wieder vermietet, so können eventuelle Renovierungskosten selbstverständlich als Werbungskosten abgezogen werden. Manchmal wird die Wohnung nach dem Auszug des letzten Mieters aber durch den Eigentümer selbst genutzt. Dann stellt sich die Frage, ob die Renovierungskosten dennoch als Werbungkosten berücksichtigt werden dürfen. Das Finanzgericht Hamburg hat dazu in einem aktuellen Urteil folgende Grundsätze aufgestellt (Urteil vom 5.11.2021, 2 K 163/19):
Im Regelfall können Renovierungskosten, die nach tatsächlichem Auszug des Mieters getätigt werden, als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie im Hinblick auf eine vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Anschlussvermietung getätigt werden. Eine Berücksichtigung von Renovierungskosten, die nach Auszug des Mieters entstanden sind, ist hingegen regelmäßig in den Fällen ausgeschlossen, in denen sich an die bisherige Vermietung der Wohnung eine Eigennutzung durch den Vermieter anschließt.
Besteht die Vermietungsabsicht im Zeitpunkt der vorgenommenen Renovierung nicht fort, können Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen dennoch ausnahmsweise als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung angesehen werden. Dafür müssen die Kosten wiederum in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der früheren Vermietung stehen. Beispiel: Malerarbeiten sind in erster Linie durch die Abnutzung der Wohnung durch den vormaligen Mieter verursacht worden. Die vom Mieter verursachte Abnutzung und die dadurch erforderliche Renovierung dürfen aber nicht von der Tatsache überlagert werden, dass der Renovierungsaufwand vornehmlich dazu dient, die Wohnung in der Zukunft nutzen zu können. Aufwendungen für Reparaturen können im Einzelfall auch dann als Werbungskosten zu berücksichtigen seien, wenn sie zur Beseitigung eines Schadens getätigt wurden, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, etwa bei mutwilligen Schäden.
Hinweis: In den Fällen, in denen ein Abzug der Kosten dem Grunde nach möglich ist, trägt der Steuerpflichtige die Darlegungs- und Beweislast. Das heißt, es muss - zum Beispiel anhand von Fotos und Zeugenaussagen - nachgewiesen werden, dass die Schäden tatsächlich durch die vorherige Nutzung veranlasst sind und deren Reparatur nicht aufgrund der beabsichtigen Eigennutzung vorgenommen wird.
Hinweis: Im Ausnahmefall kann es vorkommen, dass zwar zunächst die Absicht besteht, die Wohnung wieder zu vermieten, sich dieser Entschluss aber ändert und die Wohnung dann doch selbstgenutzt wird. Wer in einem solchen Fall nachweisen kann, dass die Vermietungsabsicht tatsächlich bestanden kann, darf die Instandhaltungskosten eventuell doch abziehen, da die Absicht der Vermietung die tatsächliche Nutzung überlagert. Aber: Ein solcher Sachverhalt bedarf gegenüber dem Finanzamt einer detaillierten Dokumentation der zunächst bestandenen Vermietungsabsicht. Reine Behauptungen reichen keinesfalls aus. Die Finanzämter sind in derartigen Fällen sehr streng.
