Für den Erwerb einer Immobilie verlangt der Staat Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich zum einen nach dem jeweiligen Steuersatz und zum anderen nach dem Wert der Gegenleistung, üblicherweise also nach dem Kaufpreis. Was aber gilt, wenn bestimmte Erschließungskosten zwar im Kaufpreis enthalten, aber noch nicht realisiert sind? Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis mitsamt der vereinbarten Erschließungskosten fällig, auch wenn die Erschließungsleistungen erst noch zu erbringen sind (BFH-Urteil vom 23.02.2022, II R 9/21). Aber: Anders ist die Rechtslage, wenn ein unerschlossenes Grundstück von einer Gemeinde erworben wird. Mit Urteil vom 28.09.2022 (II R 32/20) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei dem Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks von einer erschließungspflichtigen Gemeinde die Grunderwerbsteuer regelmäßig nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen ist. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber sich vertraglich verpflichtet, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag an die Gemeinde zu zahlen.
Die Klägerin erwarb von der erschließungspflichtigen Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück. In dem Kaufvertrag waren Entgelte für das Grundstück und für die künftige Erschließung jeweils gesondert ausgewiesen. Der BFH hat unter Hinweis auf sein Urteil vom 15.03.2001 (II R 39/99) entschieden, dass ein solcher Vertrag regelmäßig in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags aufzuteilen ist. Eine solche Ablösungsabrede ist nur öffentlich-rechtlich zulässig; als privatrechtliche Vereinbarung wäre sie nichtig. Das Vertragswerk ist aber so auszulegen, dass es weitestmöglich wirksam bleibt. Insofern ergeben sich also Unterschiede zwischen dem Erwerb eines noch zu erschließenden Grundstücks von der erschließungspflichtigen Gemeinde zum Erwerb von einem privaten Erschließungsträger.
