Wenn ein Vermieter eine Heizungsanlage erneuern lässt, ist dies mit hohen Aufwendungen verbunden. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs und einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster bestand eine gewisse Hoffnung, dass auch Vermieter von Wohnraum gegebenenfalls den Vorsteuerabzug aus den anfallenden Kosten erreichen könnten (EuGH-Urteil vom 16.4.2015, C-42/14; FG Münster, Urteil vom 6.4.2021, 5 K 3866/18 U). Der Bundesfinanzhof hat diese Hoffnung aber zunichte gemacht. Der Einbau oder die Erneuerung einer Heizungsanlage stehe ausschließlich im Zusammenhang mit der umsatzsteuerfreien Vermietung; diese schließe einen Vorsteuerabzug aus (BFH-Urteil vom 7.12.2023, V R 15/21).
Die Klägerin vermietete ein Haus mit zwei Wohnungen zu Wohnzwecken. In 2016 ließ sie die Heizungsanlage erneuern. Im Anschluss verzichtete die Klägerin auf die so genannte Kleinunternehmerregelung und gab eine UmsatzsteuerVoranmeldung ab. Darin erklärte sie Umsätze zu 19 Prozent aus den Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter und machte Vorsteuerbeträge geltend, die auf den Erwerb und die Installation der Heizungsanlage entfielen. Das Finanzamt war der Auffassung, die Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter seien typische Nebenleistungen zur steuerfreien Wohnungsvermietung. Ein Vorsteuerabzug aus den Aufwendungen für die neue Heizung scheide aus, weil die Klägerin ausschließlich steuerfreie Vermietungsumsätze getätigt habe. Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg, doch der BFH hat das Urteil des Vorinstanz aufgehoben und den Vorsteuerabzug versagt.
Begründung: Zwar könne der Vermieter mit einem Mieter vereinbaren, dass Letzterer die Betriebskosten gesondert neben der Miete trägt. Doch Betriebskosten könnten nur die Kosten sein, die laufend entstehen. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten seien vom Betriebskostenbegriff ausgeschlossen, so dass diese nicht auf einen Mieter umgelegt werden können. Der Einbau einer wesentlich verbesserten Heizungsanlage könne unter den Voraussetzungen einer energetischen Modernisierung gegebenenfalls zu einer Mieterhöhung führen, doch dann erhöhe sich nur das steuerfreie Entgelt, also die Miete, nicht aber die Betriebskosten. Fazit: Der Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung kann nicht gelöst werden und ein Vorsteuerabzug scheidet aus.
Hinweis: Die Vorinstanz hatte den Vorsteuerabzug zugelassen, weil sie getrennte Leistungen sah, nämlich einerseits steuerfreie Vermietungsleistungen und andererseits steuerpflichtige Energielieferungen der Vermieterin. Dabei stützte sie sich auf das erwähnte EuGH-Urteil, wonach eine Aufteilung der entsprechenden Leistungen durchaus in Betracht komme. Der BFH stellt indes die deutsche Betriebskostenverordnung in den Vordergrund, die eine "Umlage" der Aufwendungen für eine neue Heizungsanlage über die Betriebskosten auf die Mieter nicht erlaube. Allerdings lässt der BFH offen, wie er im Fall des so genannten Wärme-Contractings entschieden hatte. Dabei werden die Investitionen für die erstmalige Errichtung oder die Modernisierung von zentralen Heizanlagen vom Gebäudeeigentümer an einen fremden Unternehmer ausgelagert. Die Wärmelieferung und eventuell der Betrieb der Anlage werden anschließend vom Contractor übernommen und die Kosten werden direkt mit den Mietern abgerechnet.
