Ein Verkauf des Eigenheims bleibt selbst dann von der Einkommensteuer verschont, wenn An- und Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist liegen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 2). Doch Folgendes sollte unbedingt beachtet werden: Trennen sich die Miteigentümer einer Immobile und zieht einer der beiden aus der Wohnung aus, während der andere - eventuell mit den gemeinsamen Kindern - in der Wohnung bleibt, so liegt hinsichtlich des Teils des ausgezogenen Partners keine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" mehr vor. Folge: Wird die Immobilie innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums veräußert, muss der Partner, der ausgezogen ist, ggf. einen Veräußerungsgewinn versteuern. So hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14.02.2023 (IX R 11/21) entschieden.
Der Kläger erwarb in 2008 zusammen mit seiner damaligen Ehefrau ein Einfamilienhaus zu jeweils hälftigem Miteigentum. Dieses bewohnten der Kläger, seine Ex-Frau und der gemeinsame Sohn fortan als Familienheim. Aufgrund der Trennung von seiner Frau zog der Kläger in 2015 aus dem gemeinsamen Haus aus. Im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung veräußerte er seinen Anteil an dem Familienheim an die Ex-Frau. Dies geschah im Jahre 2017, also noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Einen Veräußerungsgewinn versteuerte er nicht. Dazu führte er mehrere Gründe an. So habe ihm seine Frau mit der Zwangsversteigerung gedroht, wenn er seinen Anteil nicht an sie veräußern würde. So sei er quasi gezwungen gewesen, seinen Miteigentumsanteil vor Ablauf der Spekulationsfrist zu veräußern, um einen angemessenen Preis beim Verkauf zu erzielen und damit einen wirtschaftlichen Schaden soweitwie möglich zu vermeiden. Im Übrigen habe er seinen hälftigen Miteigentumsanteil nach seinem Auszug nicht seiner Frau, sondern seinem Sohn unentgeltlich überlassen. Und dies gelte noch als Selbstnutzung. Doch das Finanzamt war anderer Auffassung und versteuerte einen Veräußerungsgewinn. Einspruch, Klage und Revision blieben erfolglos.
Begründung: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass eine Immobilie tatsächlich vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Zwar ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu bejahen, wenn der Steuerpflichtige Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung oder die Wohnung insgesamt einem steuerlich zu berücksichtigenden Kind überlässt. Überlässt er die Wohnung aber nicht ausschließlich einem steuerlich zu berücksichtigenden Kind zur Nutzung, sondern zugleich einem Dritten (z.B. der Kindesmutter bzw. dem Kindesvater), liegt keine begünstigte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor. Das heißt: Besteht die Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft nicht mehr fort und überlässt der unterhaltsverpflichtete Eigentümer den von ihm getrenntlebenden Ehegatten an Stelle des Barunterhalts eine Wohnung zur unentgeltlichen Nutzung, wird die Wohnung aus der Sicht des überlassenden Ehegatten nicht zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt. Dass das gemeinsame Kind in der Wohnung verbleibt, ist insoweit ohne Belang. Eine willentliche Veräußerung kann auch dann vorliegen, wenn der Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an dem Einfamilienhaus vor dem Hintergrund der drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung (entgeltlich) auf seinen geschiedenen Ehepartner überträgt. Ob sich der Verkäufer in einer wirtschaftlichen oder emotionalen Zwangssituation befand, ist grundsätzlich ohne Bedeutung. Der Motivlage kommt - abgesehen von den Fällen, in denen der Verlust des Eigentums (aufgrund eines Hoheitsakts) der freien Willensentschließung des Steuerpflichtigen entzogen ist - regelmäßig keine Relevanz zu.
Hinweis: Falls möglich, sollte in ähnlichen Fällen mit dem Verkauf der Immobilie oder des Grundstücksteils bis zum Ablauf der zehnjährigen Haltefrist gewartet werden. Eine weitere Möglichkeit wäre zwar noch der Verkauf unmittelbar nach Auszug, um die o.g. Alternative 2 zu erfüllen. Doch ein Verkauf unter Zeitdruck ist oftmals nicht ratsam.
